De makelaars van de NVM weten het leuk te brengen: "Woningmarkt krabbelt
langzaam op in vierde kwartaal". Ten opzichte van het voorgaande
kwartaal zijn er 4,8 procent meer woningen verkocht en steeg de huizenprijs
met 0,4 procent. Bravo, hoera, trek maar open die champagne!

Of laat de fles eigenlijk toch maar nog in de koelkast staan. Want het is nog
te vroeg om opgelucht adem te halen. Zoals NVM-voorzitter Ger Hukker vandaag
in de ochtendkranten toegeeft, liggen er op de weg naar een gezonde
huizenmarkt nog veel obstakels.

Z24 zet er vijf op een rij.

1. Huisverkopen blijven dramatisch laag
Dat de prijzen minder hard dalen wil nog niet zeggen dat de huizenmarkt weer
gezond aan het worden is. Ondanks de lagere prijzen en de lage rente is het
aantal transacties nog altijd bijzonder laag.

Volgens cijfers van het CBS werden er in de eerste drie kwartalen van 2009 90
duizend huizen verkocht. Twee jaar eerder wat dat in dezelfde periode nog
150 duizend. Een dramatische terugval, waar de 4,8 procent stijging van de
verkopen in het vierde kwartaal, die NVM meldt nog geen krasje in maakt.

2. Hypotheekschuld op record
Huizen zijn in Nederland bijzonder scherp gefinancierd. Ondanks de
kredietcrisis en de licht dalende huizenprijzen, liep het totaal aan
uitstaande hypotheekschuld in 2009 op tot een nieuw record van ruim 610
miljard euro.

De hoge schuld maakt de Nederlandse huizenmarkt op termijn minder robuust. Bij
oplopende werkloosheid en een langdurige recessie komen huiseigenaren in
problemen. Gedwongen verkopen leiden tot een lagere huizenprijs.

Bovendien staat bij veel hypotheken de rente korter vast dan de looptijd van
de hypotheek. Een forse rentestijging kan dan voor veel narigheid zorgen.

3. Renteaftrek onder vuur
Wouter Bos moet hard bezuinigen, en er zijn geen taboes. Gaat de Minister van
Financiën de hypotheekrenteaftrek versoberen? Het zou van lef getuigen. Hij
kan er tot 9,2 miljard euro mee besparen. Dat is het bedrag dat de
Nederlandse huiseigenaren naar verwachting in 2010 minder aan belasting
zullen afdragen vanwege de hypotheekrenteaftrek.

Vijftien jaar geleden stond de teller nog op ‘slechts’ 3,4 miljard. Door de
hogere hypotheken en slimme constructies is dat bedrag fors opgelopen. En
hoe meer miljarden Bos misloopt, doe aantrekkelijker het wordt om de aftrek
aan te pakken.

4. Verdere daling huizenprijzen mogelijk
In de meeste gevallen gaat een kredietcrisis gepaard met een forse correctie
op de huizenmarkt. De verschillen tussen de kredietcrises van de afgelopen
eeuw zijn groot. Soms blijft de daling van de huizenprijs beperkt tot een
procent of tien (zoals in de VS tijdens de Grote Depressie). Soms gaat het
om een daling van meer dan vijftig procent (tijdens de Aziëcrisis in de
Filipijnen en Hong Kong).

Gemiddeld gaat er als gevolg van een kredietcrisis er 36 procent van de waarde
van de huizen af. Dat proces duurt gemiddeld zes jaar.

Dan heeft de Nederlandse huizenmarkt nog een lange weg omlaag te gaan. Ten
opzichte van het hoogtepunt in augustus 2008, is de gemiddelde huizenprijs
nog maar 6,1
procent gedaald. Om op een gemiddelde crisis uit te komen moet er dus
nog zo’n 30 procent af.

Natuurlijk, het is ook mogelijk dat de ergste kredietcrisis en de ergste
recessie van de naoorlogse periode, in Nederland wordt gevolgd door een
uitzonderlijk milde huizencrisis. Laten we het hopen.

5. Bevolkingskrimp leidt tot leegstand
Aan de randen van Nederland zal de bevolking de komende vijftien jaar gaan
krimpen, voorspellen demografen. Grote delen van Zeeland, Limburg, Groningen
en Drenthe zullen het met fors minder inwoners moeten stellen. In sommige
gebieden gaat het om een achteruitgang van meer dan 15 procent. Ook in delen
van midden- en oost-Nederland zullen naar verwachting in 2025 minder mensen
wonen.

De gevolgen voor de huizenmarkt kunnen ingrijpend zijn. Zonder actief
overheidsingrijpen dreigt leegstand en verpaupering in de minder gewilde
buurten. Er komt een overaanbod van woningen, die zich logischerwijs zal
vertalen in relatieve prijsdalingen van een deel van het huizenbestand.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl